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29 de Maio de 2020

Contrato Particular de Locação de Imóvel para Fins Comerciais

Disciplinado pela Lei do Inquilinato (n° 8.245/91), os contratos de locações de imóveis urbanos são um dos instrumentos mais utilizados atualmente nas relações cíveis. Por ter sido o tema do meu Trabalho de Conclusão de Curso, a seguir, compartilho um modelo de contrato de locação para fins exclusivamente comerciais.

Matheus Zen Pereira, Bacharel em Direito
Publicado por Matheus Zen Pereira
há 2 meses
Contrato Particular de Locação de Imóvel para Fins Comerciais.docx
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(MODELO)

CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS

LOCADOR (A): (QUALIFICAÇÃO COMPLETA), doravante designado simplesmente LOCADOR.

LOCATÁRIO (A): (QUALIFICAÇÃO COMPLETA), doravante designado simplesmente LOCATÁRIO.

Os signatários, que contratam nas qualidades supra indicadas, têm entre si ajustada a presente locação para fins comerciais, mediante as condições apontadas nas cláusulas adiante elencadas, que mutuamente aceitam e outorgam, nos seguintes termos:

DO OBJETO DO CONTRATO

CLÁUSULA PRIMEIRA: O presente contrato tem por objeto a locação, para fins exclusivamente comerciais, ora regulada especificamente pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), de um imóvel localizado na Rua (Endereço Completo).

Parágrafo Único: Fica o LOCATÁRIO ciente de que é obrigado, por força de lei (Art. 23, II, da Lei nº 8.245/91), servir-se do imóvel para o uso convencionado, compatível com a natureza deste e com o fim que se destina, sendo que a sua desvirtuação configurará infração contratual.

DOS PRAZOS DA LOCAÇÃO

CLÁUSULA SEGUNDA: O prazo de locação do presente contrato é de (Informar o prazo da locação), iniciando-se no dia (dia, mês e ano) e cessando de pleno direito em (dia, mês e ano), data em que o LOCATÁRIO se obriga a restituir o imóvel, independente de notificação, aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial, obrigando-se a entrega-lo em condições idênticas em que o recebeu.

CLÁUSULA SEGUNDA: Findo o prazo acima ajustado, se o LOCATÁRIO continuar no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, sem a oposição do LOCADOR, ficará a locação prorrogada nas condições ora ajustadas, por prazo indeterminado, conforme prevê o Art. 56, parágrafo único da Lei nº 8.245/91, devendo o LOCATÁRIO pagar o aluguel que o LOCADOR arbitrar e responder pelos danos que ele venha a sofrer, mesmo decorrente de caso fortuito, assim como dispõe o Art. 575, Código Civil.

Parágrafo Primeiro: Além dos outros casos previstos em lei, o LOCATÁRIO poderá denunciar a locação por prazo indeterminado, mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias, sob pena de arcar com a quantia correspondente a 1 (um) mês de aluguel e encargos, vigentes na data da resilição, nos termos no artigo da Lei 8.245/91.

Parágrafo Segundo: O LOCADOR terá o prazo de 5 (cinco) dias úteis para efetuar a vistoria do imóvel, a contar da data de recebimento do pedido por escrito do LOCATÁRIO da intenção de devolver o imóvel, ficando por sua conta o aluguel até a efetiva devolução.

Parágrafo Terceiro: Caso o LOCATÁRIO venha a devolver o imóvel antes de decorrido o prazo convencionado, faculdade que lhe confere o artigo da Lei nº 8.245/91, pagará ao LOCADOR multa compensatória, proporcional ao tempo de contrato já transcorrido, pactuada aqui em 50% (cinquenta por cento) da soma dos aluguéis vincendos até o prazo final do contrato.

DOS VALORES DA LOCAÇÃO E PAGAMENTO

CLÁUSULA TERCEIRA: Fica convencionado entre as partes que o aluguel inicial mensal deverá ser pago até o dia (Informar a data de pagamento) do mês subsequente, no valor de R$ (Informar o valor do aluguel).

Parágrafo Primeiro: O valor do aluguel fixo será reajustado anualmente, conforme a variação do índice IGP-M/FGV, ou na falta deste, qualquer outro índice que venha a ser criado ou liberado para esta finalidade.

Parágrafo Segundo: Em caso de atraso do pagamento dos aluguéis, estes serão acrescidos de multa moratória contratual, convencionada em 15% (quinze por cento) sobre o valor da parcela, além dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária calculada pelo IGP-M/FGV.

Parágrafo Terceiro: Havendo a intermediação de advogado ou interposição de ação judicial decorrentes do atraso no pagamento dos aluguéis, serão devidos pelo LOCATÁRIO, além dos encargos previstos no parágrafo acima, honorários advocatícios, no montante de 20% (vinte por cento) sobre o débito, e demais despesas processuais.

CLÁUSULA QUARTA: O pagamento do aluguel mensal deverá ocorrer, exclusivamente, em favor do LOCADOR, mediante depósito bancário na conta a seguir informada:

Banco: Informar

Agência: Informar

Conta: Informar

Favorecido: Informar

Parágrafo Único: Fica autorizado o pagamento, em espécie ou cheque, do aluguel mensal caso esse seja realizado no seguinte endereço: (Informar o endereço caso haja essa possibilidade. Se não, remover o parágrafo).

CLÁUSULA QUARTA: O LOCATÁRIO ficará responsável pelo pagamento de todos os tributos municipais, estaduais ou federais que vierem a incidir sobre o imóvel durante a vigência da relação locatícia.

Parágrafo Primeiro: Correrão também por conta do LOCATÁRIO, durante o período de locação as taxas de consumo de água, esgoto, energia elétrica, telefone, gás, e outras ligadas ao uso do imóvel, como também o prêmio de seguro complementar contra fogo.

CLÁUSULA QUINTA: Qualquer recebimento fora do prazo previsto neste instrumento contratual será mera tolerância por parte do LOCADOR, sem prejuízo de quaisquer das cláusulas do presente, como se nenhum favor houvesse sido concedido.

CLÁUSULA SEXTA: Fica o LOCATÁRIO ciente de que o atraso no pagamento de uma única parcela do aluguel e demais despesas, além de incidir nos encargos previstos nas cláusulas anteriores, possibilita ao LOCADOR promover a rescisão do presente contrato a qualquer tempo, conforme prevê o artigo , III, da Lei nº 8.245/91.

DAS DEMAIS OBRIGAÇÕES E DEVERES DO LOCATÁRIO

CLÁUSULA SÉTIMA: Fica vedado o LOCATÁRIO sublocar, emprestar, ceder ou transferir o imóvel ora locado, no todo ou em parte, a quem quer que seja, sob qualquer título, sem expresso consentimento, por escrito, do LOCADOR, sob pena de AÇÃO JUDICIAL de despejo, prevista nos Arts. 59 e seguintes da Lei nº 8.245/91.

CLÁUSULA OITAVA: Se o imóvel locado for posto à venda e o LOCATÁRIO não exercer seu direito de preferência assegurado pela lei, deverá permitir que os possíveis interessados na sua compra o visitem em dias e horários previamente estabelecidos entre ela e o LOCADOR.

Parágrafo Único: O LOCATÁRIO, faculta, desde já, ao LOCADOR, examinar e vistoriar o imóvel locado sempre que este entender necessário, em horário comercial e mediante prévio aviso, a fim de certificar-se do seu estado de conservação.

CLÁUSULA NONA: O LOCATÁRIO, mediante prévia aprovação escrita do LOCADOR, poderá fazer no imóvel locado, as suas expensas, as necessárias modificações e adaptações, desde que não afetem a estrutura do imóvel, sob pena de cometer infração contratual.

Parágrafo Primeiro: Fica convencionado entre as partes que nenhum valor será devido ao LOCATÁRIO em decorrência de qualquer benfeitoria edificada no imóvel ora locado, bem como de outras que vierem a ser edificadas, sejam essas necessárias, úteis ou voluptuárias, mesmo com o consentimento escrito do LOCADOR.

Parágrafo Segundo: As benfeitorias voluptuárias poderão ser levantadas pelo locatário ao fim da relação locatícia, desde que sua retirada não afete ou comprometa a estrutura e a substância do imóvel.

CLÁUSULA DÉCIMA: Todas as obras, inclusive as de segurança do imóvel, bem como as exigidas pelo poder pública a que der causa, ficarão a cargo do LOCATÁRIO, que se obrigará a manter o imóvel e seus acessórios em perfeitas condições de conservação.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: O LOCATÁRIO obriga-se a encaminhar ao LOCADOR todas as notificações, avisos ou intimações dos poderes públicos que forem entregues no imóvel locado, sob pena de responder pelas multas, correção monetária e penalidades decorrentes do atraso no pagamento ou cumprimento de determinações daqueles poderes.

DAS DEMAIS OBRIGAÇÕES E DEVERES DO LOCADOR

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: O LOCADOR poderá, a qualquer tempo, inclusive durante o prazo de vigência deste contrato, alienar o imóvel locado, e, consequentemente, ceder os direitos decorrentes deste instrumento.

Parágrafo Único: O LOCADOR obriga-se, no caso de venda do imóvel locado, a denunciar ao comprador a existência deste instrumento, obrigando-o ao seu cumprimento em todas as condições e cláusulas.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: O LOCADOR, além dos deveres já mencionados, se obriga a cumprir os itens inseridos no Art. 22 da Lei nº 8.245/91, salvo disposição expressa em contrário presente no contrato.

DA RESCISÃO DO CONTRATO

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: Ensejará a rescisão por justa causa do presente contrato o cometimento de infração à qualquer cláusula convencionada neste instrumento, seja pelo LOCADOR, seja pelo LOCATÁRIO, bem como a falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Parágrafo Primeiro: Caso a rescisão do contrato se de por justa causa, estipula-se multa contratual compensatória equivalente a 3 (três) aluguéis fixos vigentes, na qual incorrerá a parte que infringir quaisquer das cláusulas contratuais, devida sempre por inteiro, seja qual for o tempo decorrido da locação, ressalvado à parte inocente o direito de exigir o cumprimento do contrato ou considerá-lo rescindido, independentemente de qualquer aviso ou intimação judicial ou extrajudicial.

Parágrafo Segundo: O pagamento da multa contratual compensatória ora mencionada não eximirá o LOCATÁRIO de solver os aluguéis vencidos, nem de ressarcir os danos que, porventura, vier a causar no imóvel.

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: O contrato será igualmente rescindido, porém, sem justa causa, não ensejando a aplicação de multa contratual compensatória ou indenizações, caso ocorra a venda judicial do imóvel locado.

Parágrafo Único: O LOCATÁRIO não terá direito a qualquer espécie de indenização, exceto as benfeitorias voluptuárias, nos termos da Cláusula Nona e seus parágrafos.

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: O contrato também será rescindido em caso de incêndio, desabamento, desapropriação ou quaisquer outras ocorrências que impeçam o uso normal do imóvel locado.

Parágrafo Único: Não haverá indenização alguma por parte do LOCADOR, cabendo ao LOCATÁRIO a responsabilidade pelos prejuízos a que der causa por ação ou omissão culposa, mesmo que venha a repor o objeto locado ao estado em que se encontrava antes do evento.

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: O LOCATÁRIO declara ter recebido juntamente com o presente contrato, relação escrita do estado do imóvel locado, vistoria a qual foi aprovada, obrigando-se a mantê-lo à sua própria custa, de forma a restituí-lo na mais perfeita ordem e no mesmo estado de conservação, higiene, e perfeito funcionamento, quando findo ou rescindido este contrato, de modo que possa ser imediatamente ocupado, sem que isso dependa de qualquer conserto, reparo ou pintura.

Parágrafo Primeiro: O LOCATÁRIO obriga-se a manter o imóvel locado em boas condições de higiene, limpeza e conservação, mantendo em perfeito estado as suas instalações elétricas e hidráulicas, a fim de restituí-lo no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: O LOCATÁRIO não terá qualquer direito a reclamação, indenização ou rescisão, sem ônus de contrato se, por qualquer motivo, inclusive por impedimento decorrente de Lei, Regulamento, Convenção, haja qualquer restrição na perfeita utilização do imóvel locado

CLÁUSULA DÉCIMA NONA: Com referência a colocação de placas, cartazes ou qualquer inscrições ou sinais, bem como aparelhos de ar condicionado, antenas, entre outros, na parte externa do imóvel que modifiquem a sua forma, deverá ser previamente acordado com o LOCADOR o local apropriado para instalação.

CLÁUSULA VIGÉSIMA: O LOCADOR não responderá, em nenhum caso, por danos que venham a sofrer o LOCATÁRIO em razão de derramamento de líquidos, rompimento de canos, aberturas de torneiras, incêndios, de casos fortuitos ou de força maior.

CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA: O LOCATÁRIO não terá direito a reter o pagamento do aluguel, ou qualquer outra quantia devida nos termos do presente contrato, sob a alegação de não terem sido atendidas exigências por ventura solicitadas.

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA: Não poderá o LOCATÁRIO eximir-se do pagamento de quaisquer diferenças de aluguéis, impostos, taxas, despesas condominiais ou outros ônus a que estiver obrigado nos termos da Lei e do presente instrumento, sob a alegação de que o pagamento não lhe foi exigido na época fixada neste contrato de locação.

CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA: O presente contrato é considerado como se título executivo extrajudicial fosse, podendo ser incluído tanto no inciso III, quanto no inciso VIII do Art. 784 do Código de Processo Civil.

DO FORO COMPETENTE

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA: As cláusulas e condições estabelecidas neste Contrato prevalecem sobre todos os ajustes, verbais e ou escritos, bem como disposições a respeito, firmados anteriormente entre as partes; ficam as partes obrigadas, desde que de comum acordo, a firmar por escrito toda e qualquer alteração que diga respeito ao presente contrato, sob pena de completa invalidade para todos os fins de direito.

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA: Elegem as partes contratantes, para dirimirem quaisquer controvérsias relativas ao presente instrumento o foro da comarca de xxxxxxxxx, com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

E, assim, por estarem justos e contratos, assinam o presente instrumento particular de CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS em 02 (duas) vias de igual teor e forma, sem rasuras nem entrelinhas.

xxxxxxxxxxxxx/UF, 07 de abril de 2020.

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(Inserir nome do locador) (Inserir nome do locatário)

LOCADOR LOCATÁRIO

TESTEMUNHAS:

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